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內容來自sina新聞
二套房貸松綁利好能否讓樓市回暖？
新華社上海10月1日專電(記者葉鋒、姚玉潔)央行、銀監會9月30日公佈通知，對房地產"限貸"政策作出調整。其中，"二套房貸"的松綁尤受關註。
"二套房貸"是樓市的一根"松緊帶"。在抑制投資投機性需求的同時，如何讓改善性住房需求得到釋放並避免對房價產生明顯沖擊，是房地產調控需要把握的重要敏感點。
部分"二套房"享受"首套房"待遇
根據央行、銀監會的通知，對於貸款購買首套普通自住房的傢庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。更值得關註的是，"對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策"。
德佑地產市場研究部總監陸騎麟認為，如果按照原先"認房又認貸"的標準，二套房是七成首付、1.1倍基準利率；此次出臺的新標準"認貸不認房"，許多購買第二套普通住宅的購房者也將享受首套房的優惠。
"此前4年時間裡，居民傢庭首套房認定執行'認房又認貸'的標準，不符合實際市場需求情況，甚至有貸款歷史而名下無房的換房需求也被認定為二套房。這次兩部門的新政策，對於這種實實在在的自住型購房需求給予瞭較大力度的支持。"交通銀行首席經濟學傢連平說。
此次通知還明確，在已取消或未實施限購措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的傢庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。
對此，上海中原研究咨詢部總監宋會雍認為："這也意味著二套以上住房限貸政策的重大調整。隨著限購令的取消，限貸政策也同步松動、延展，以配合對購房需求的貸款支持。對於投資類群體而言，信貸杠桿失而復得，今後出入市場將更加從容。"
"二套房貸"成調控"松緊帶"
不管房地產調控政策如何變化，首套房都是支持保護的；而二套房貸政策，可說是調控的一根"松緊帶"。
4年多來，二套房貸的政策在首付和利率方面都經歷瞭一個逐漸收緊的過程：
2010年1月"國十一條"首次提出差別化信貸政策，對貸款購買第二套住房的傢庭，貸款首付款比例不得低於40%。同年4月的"國十條"，將二套房首付門檻調高至50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。2011年1月的"新國八條"，規定貸款購買第二套住房的傢庭，首付款比例不低於60%；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民傢庭暫停在本行政區域內向其售房。2013年的"國五條"，在維持"基準利率1.1倍"的同時，進一步把二套房首付比例提高至七成，並嚴禁發放第三套及以上購房貸款。
愈收愈緊的二套房"限貸"政策，和不斷升級的限購政策一起，成為房地產調控最重要的"殺手鐧"。一方面，此"雙限"有力地遏制瞭炒房投資需求，對房地產市場的理性回歸起到積極作用。國傢統計局數據顯示，8月份70個大中城市新建商品住宅價格下降的城市有68個，持平城市1個，上漲的隻有1個。房地產市場的降溫十分明顯。
但另一方面房屋二胎銀行有那些，越抬越高的二套房貸門檻，也被認為對部分合理的改善性需求帶來"誤傷"。上海某金融機構職員張先生今年添瞭第二個孩子，加上老人一傢六口擠在一套不足100平方米的房子裡，"換房勢在必行，但二套房首付七成、利率上浮1.1倍，又無力承受"。
"雙限"帶來利好，樓市表現或因地區有別
國慶長假前一天宣佈房貸政策的調整，雖然攪擾瞭不少人的假日，但對樓市來說無疑是個利好。此前，許多城市已退出限購，但受"限貸"的影響，樓市整體成交量仍然難見起色。因此，房貸政策的調整就備受關註。
民生證券首席宏觀研究員管清友說，如果"認房不認貸"能如期兌現，購房者首付資金要求下降，改善性需求短期或將集中釋放，一線城市、核心地段的需求將明顯回暖。
不同地區樓市表現將會彼此有別。亞豪機構市場總監郭毅說，重新調整首套房認定標準，對各地會帶來不一樣的效果和影響。"在北上廣深這樣的一線城市，購房需求旺盛，限貸對購房需求的抑制作用非常明顯，二套房貸政策等調整後將對市場帶來實質利好；而對不少二三四線城市來說，供大於求的基本面沒有變，庫存積壓也比較嚴重，所以放開限貸的影響就會比較有限"。
上海中原研究咨詢部總監宋會雍說，放松限貸之後，一些購房者可能並沒有"過瞭這村沒有這店"的緊迫感，他們有耐心繼續觀望房價走勢，等待房價更大幅度的讓步。
一些業內人士建議，央行、銀監會應指導商業銀行對關系到民生消費的個人住房貸款形成支持的長效機制，優先保障個貸業務規模，精簡貸款審批流程，提高放款效率。同時，兼顧銀行運營的商業可持續性，房貸利率調整下限的確定應充分考慮銀行的利差狀況、營業成本和風險成本，使銀行具有持續支持個人住房貸款的積極性。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-10-03/08234497430.shtml
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