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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題)
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一胎：11.2億（14億(假設)8成）
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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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1.雲林古坑鄉風景區
2.台中市北屯區風景區
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內容來自sina新聞
容桂創富酒店返租公寓 被解約 酒店方稱經營困難安西重劃區發展建地年息8趴
蘇小姐的公寓被打通成瞭辦公室，如今不知該如何再租出去。
何光驊的精裝返租公寓如今變成瞭簡陋的雜物房。
???35萬元的公寓，10年內每月固定返回租金2000元，回報率高達6.9%，這樣的“返租”看上去確實誘人。何光驊便禁不住誘惑，在2009年9月購入容桂創富酒店裡一間30平米的“返租房”。豈料5年不到，運營方便給不起返租金瞭。
??事實上，如今面臨減租、欠租等問題的返租型物業也不止創富酒店一個。近期本報也報道瞭南海羅村時尚金都商業廣場的欠租事件。業內提醒，“返租房”並不是穩賺不賠的投資品，如果選擇不慎也可能掉進陷阱。
??事件：一紙通知，租約變空文
??創富酒店是由2009年開盤的創富商務公寓發展而來，於2011年正式開業。開盤當年，該公寓超過10000元/㎡的售價創下容桂住宅類項目最高價格，但因項目承諾“十年返租”，每月給業主2000~2200元的租金回報，吸引瞭大批投資者認購。
??然而承諾的10年返租期限還未過半，業主們便在去年3月初收到公寓運營方登圖物業公司的一封信。信中指出，由於經營困難，原本約定的每月返租租金，將在2014年3月31日到8月31日期間，以“每月50%的返租金，和一次性支付60%的酒店客房現金消費券”形式支付。而去年9月該協議一到期，租金給付也全部停止。“登圖物業表示無力支付租金，要解除協議，通知我們去收樓。”何光驊介紹道。“現在不僅收不到租金，每月還要交高達5元/㎡的物管費。”
??心灰意冷的業主們想起瞭《公寓委托經營管理協議》中作為擔保方的澳德房產。據協議中說明，一旦受托方登圖物業因自身原因無法按時支付返租款，作為擔保方的澳德房產將無條件替登圖物業償還逾期款項。然而，澳德房產卻至今失聯，業主們隻能暫時同意收樓再作打算。
??收樓：精裝房慘變雜物房
??讓業主們始料未及的事還在後頭。“買的明明是裝修精美的酒店客房，合同裡也寫瞭裝修標準的，怎麼回到自己手裡就變成雜物房？”何光驊介紹，合同上註明他購入的是創富1座13層的01號物業，他以為就是酒店的“1301”房。購入後他直接交給登圖物業運營，並未去現場看房。直到收樓時才被告知，13層01單位指的並非房號，而是每層樓的第一間，也就是雜物房。“現在屋子裡隻有地面貼瞭磚，沒有精美裝修，沒有傢具，叫我租給誰？”何光驊向記者大倒苦水。
??同樣吃瞭“啞巴虧”的還有業主蘇小姐。“當時連著買瞭2間。酒店開業時我去看瞭一下，發現我買的房做成瞭辦公室。但反正也有固定租金收，就沒太在意。”蘇小姐表示。隻是如今租約中斷，租辦公室的公司都撤場瞭，蘇小姐到手的物業也面臨招租困難。“還有比我更慘的，有的辦公室是打通四五間房做成的，業主也有四五個，收樓都不知怎麼劃地盤。”
??也有業主稍微幸運些，收到瞭裝修完好的酒店客房。這些業主與登圖物業解約後，又將客房托管給項目大租戶之一的創富酒店有限公司，每月收取1000元租金，相當於租金縮水瞭一半。
??酒店方：租戶經營困難，無奈解約
??創富酒店管理方登圖物業公司副總經理孫先生告訴記者，公司在2009年簽約經營創富項目後，吸引瞭酒吧、沐足、KTV、酒店等大租戶。但隨後市場環境變差，競爭壓力加大，各大租戶也出現經營困難，無力按時交租甚至退租。“一開始沒打算放棄，想以減租加現金消費券的方式來渡過難關，同時極力勸說大租戶留下來。但到瞭去年9月仍是解決不瞭問題，我們隻能提出解約。”孫先生介紹道，“解約與收房都是按照合同約定的程序依法進行。對於招租難的業主我們也會盡力幫忙推薦租戶。但如果業主想換物業，也尊重他們的決定。”
??律師意見
??“售後返租”模式不被法律認可
??接下來，業主們將籌備成立業委會，撤換登圖物業公司，申請法律訴訟。但由於法律意識疏忽，目前創富酒店業主也陷入維權難的困局。
??“首先，主張返租協議無效的訴訟勝訴率不高。雖然國傢早在2001年發佈的《商品房銷售管理辦法》中明令禁止‘售後返租’模式，2011年起法律上也對‘售後返租’（集資）行為給出明晰的界定。但《商品房銷售管理辦法》僅禁止開發商通過售後返租銷售未竣工的商品房，最高人民法院的司法解釋也語焉不詳。”廣東至高（南海）律師事務所副主任律師郭華壽介紹道，與此同時，法院會認為返租協議系各方的真實意思表示，投資者在簽訂合同時已對售後返租協議的風險作出判斷並最終決定簽署協議。
??為此，郭華壽建議業主訴訟時選擇主張開發商或經營管理公司承擔違約責任，勝訴率較高。但執行效果也因開發商或經營管理公司的經濟能力而異。“若開發商或經濟管理公司本身已無經濟實力履行生效判決，則投資者得到的可能僅限於一紙勝訴判決，真正的經濟利益並未能實現。”
??而對於案例中“貨不對板”的問題，郭華壽認為確實是業主失誤瞭。“補充協議裡已特別強調瞭‘銷售房號’，還有在收房、驗收、辦證幾個環節業主都沒把握好，宣傳資料、銷售沙盤的資料也沒保存好，這種情況就比較難維權瞭。”
??投資提醒
??廣東至高（南海）律師事務所副主任律師郭華壽：返租公寓其實風險大
??售後返租的實際操作過程中可能面臨諸多風險，對合同履行造成障礙，嚴重的將很可能導致整個項目的失敗。這其中主要有以下幾個方面風險：一、購房與租賃分開。開發商推出售後轉租以快速回籠資金、轉嫁經營風險，若經營管理公司管理不善、承租方履約能力欠缺，將造成後期回報不確定。二、經營管理公司操作不慎，或項目出現嚴重瑕疵，違反相關規定，被有關部門認定為非法集資，嚴重的，將面臨刑事處罰。三、售後返租產品應結合各方面因素進行分析，包括承租方的履約能力、標的物真實性、產權是否轉移、承諾回報的高低、約定回購的選擇權等，當這些因素都無法實現，可能被認定為非法集資。而將未竣工商品房售後返租的，應承擔售後返租違規的行政責任。
??中原地產市場研究部副經理黃志興：買公寓應選擇好地段與知名開發商
??返租產品給投資者穩定收益，對部分客戶還是有吸引力。但畢竟羊毛出在羊身上，沒有任何一個投資品是可以隻獲得收益，不承擔風險的。投資者還是要看產品的前景，確保投資回報率。比如，產品在區位上最好位於配套相對成熟的核心地段，有產業支撐和客群保障，有良好的升值前景。其次，品牌開發商對產品有溢價能力，知名物管有利於產品後期服務提升，投資時時也需對開發商與物業的背景、資質、市場知名度做好考察。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-10/08385992093015030943115.shtml
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